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共有名義の空き家が「特定空家」に指定されるとどうなるか
固定資産税の増額リスクと、指定される前にできる対策
相続した実家を共有名義のまま放置していると、いつの間にか自治体から「特定空家」に指定されてしまうことがあります。特定空家に指定されると、固定資産税の負担が一気に増えたり、最終的には行政による強制的な解体（行政代執行）が行われたりする可能性もあります。
この記事では、特定空家とは何か、指定されるとどのような不利益があるのか、そして共有名義の空き家ならではの注意点について解説します。
特定空家とは何か
特定空家とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、次のいずれかの状態にあると自治体が判断した空き家のことです。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
こうした状態にある空き家は、自治体からの立入調査や助言・指導の対象となり、状況が改善されない場合、正式に「特定空家」として指定されることになります。
特定空家に指定されるとどうなるか
固定資産税の住宅用地特例が解除される
住宅が建っている土地には、固定資産税を大幅に減額する「住宅用地特例」が適用されていますが、特定空家に指定され、自治体からの勧告を受けると、この特例の対象から除外されます。その結果、土地の固定資産税が最大で約6倍に増額されることがあります。
助言・指導、勧告、命令と段階的に進む
特定空家に指定された後も、いきなり強制的な措置が取られるわけではなく、まずは自治体から助言・指導が行われます。改善されない場合は「勧告」、それでも改善が見られない場合は「命令」へと段階的に進み、命令に従わない場合は50万円以下の過料が科されることもあります。
最終的には行政代執行による解体も
命令にも従わず、危険な状態が改善されない場合、自治体が所有者に代わって強制的に建物を解体する「行政代執行」が行われることがあります。この場合、解体費用は所有者（共有者）に請求されます。
| 段階 | 内容 |
|---|---|
| 助言・指導 | 自治体から改善を求める通知が届く |
| 勧告 | 住宅用地特例が解除され、固定資産税が増額 |
| 命令 | 従わない場合は過料（50万円以下）の対象に |
| 行政代執行 | 強制解体。費用は所有者に請求される |
共有名義の空き家ならではの注意点
共有名義の空き家の場合、特定空家に指定された際の固定資産税の増額分や、行政代執行による解体費用は、共有者全員が持分割合に応じて負担することになります。「自分はほとんど関わっていないから関係ない」と思っていても、登記簿上の共有者である以上、負担を免れることはできません。
さらに厄介なのは、共有名義の空き家では「誰が主体的に管理するのか」が曖昧になりやすく、結果として誰も対応しないまま放置され、特定空家に指定されてしまうケースが多いという点です。共有者の一人が遠方に住んでいる、共有者同士の連絡が疎遠になっているといった事情がある場合、特に注意が必要です。
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特定空家に指定される前にできる対策
- 定期的な管理を行う：草木の伐採、郵便受けの整理、通気・通水など、最低限の管理を定期的に行うことで、危険な状態への進行を防げます。
- 管理を代行業者に依頼する：遠方に住んでいて自分で管理できない場合は、空き家管理サービスを利用する方法もあります。
- 共有者間で今後の方針を話し合う：誰も管理していない状態が続くと危険です。早めに共有者同士で「維持するか」「売却するか」を話し合っておくことが重要です。
- 共有持分を売却して整理する：管理や費用負担から離れたい場合は、自分の共有持分だけを売却するという選択肢もあります。
売却で特定空家リスクから解放される
共有持分の売却・買取とは？で解説しているとおり、共有持分は他の共有者の同意がなくても、自分の持分だけを単独で売却することができます。空き家の管理を続けることが負担になっている場合や、特定空家に指定されるリスクを避けたい場合は、他の共有者の意向を待たずに、自分の持分だけを先に整理してしまうという方法も有効です。
共有持分専門の買取業者であれば、老朽化した空き家であっても取引実績が豊富にあるため、「管理が難しい」「特定空家に指定されそうで不安」といった事情がある場合こそ、早めに無料相談で現状を伝え、今後の見通しを確認しておくことをおすすめします。
管理不全空家という新しい区分
2023年の法改正により、特定空家に至る前の段階として「管理不全空家」という区分が新たに設けられました。これは、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある状態の空き家を指し、この段階で自治体から指導を受けると、特定空家と同様に住宅用地特例の対象から除外される場合があります。つまり、「まだ特定空家ではないから大丈夫」と考えて対応を先延ばしにしていると、管理不全空家の段階ですでに固定資産税の負担が増えてしまう可能性があるということです。
この制度の狙いは、空き家が本格的に危険な状態になる前の早い段階で所有者に対応を促すことにあります。共有名義の空き家では、こうした自治体からの通知が共有者の代表者一人にしか届かないことも多く、他の共有者が状況を把握していないまま時間が過ぎてしまうこともあります。通知を受け取った共有者は、できるだけ早く他の共有者にも状況を共有し、対応方針を話し合うことが大切です。
空き家対策特別措置法とあわせて知っておきたい制度
空き家の放置による固定資産税増額リスクを避ける方法として、更地にして活用する、賃貸に出す、売却するといった選択肢のほか、一定の要件を満たせば相続した空き家の売却時に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家の3,000万円特別控除」を利用できる場合もあります。ただし、この特例は耐震基準や売却時期などの要件を満たす必要があるため、適用できるかどうかは事前に確認しておく必要があります。
いずれの対策を取るにしても、共有名義の空き家では「誰が動くか」が定まらないまま時間だけが経過してしまうことが最大のリスクです。特定空家に指定される前の早い段階で、共有者同士で今後の方針を共有し、必要であれば専門家に相談しながら進めることが、余計な費用負担を避ける近道になります。
よくある質問
特定空家に指定されると、すぐに強制解体されますか？
いきなり解体されるわけではなく、助言・指導、勧告、命令という段階を経て、それでも改善されない場合に行政代執行（強制解体）が行われます。段階に応じて対応する時間はあります。
共有者の一人が管理を放棄している場合、他の共有者だけで対応できますか？
保存行為（最低限の管理）であれば単独で行うことができます。ただし、解体などの変更行為には共有者全員の同意が必要になるため、話し合いが難航する場合は専門家への相談をおすすめします。
特定空家に指定された不動産でも売却できますか？
売却自体は可能です。ただし、買主にとって取り扱いにくい物件になるため、通常の空き家よりも売却先が限られることがあります。共有持分専門の買取業者であれば、こうした物件の取引実績があることも多いため、まずは相談してみることをおすすめします。
管理不全空家に指定されると、特定空家と同じ扱いになりますか？
完全に同じではありませんが、住宅用地特例の対象から除外される場合がある点は共通しています。特定空家に至る前の段階であるため、この時点で対応することで、より深刻な事態を避けやすくなります。
共有名義の空き家で、自治体からの通知は誰に届きますか？
登記簿上の代表的な共有者や、連絡が取れる共有者に届くことが一般的です。通知を受け取った場合は、速やかに他の共有者にも共有し、対応方針を話し合うことが重要です。