CATEGORY — 相続・空き家
相続した空き家の「3,000万円特別控除」とは？要件と共有名義の注意点
売却益にかかる税金を大きく減らせる特例
親が住んでいた実家を相続したものの、誰も住まないまま空き家になってしまうケースは少なくありません。売却を検討する際に知っておきたいのが、「被相続人居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」、いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」です。本記事では、この特例の概要と主な要件、共有名義の場合の注意点を解説します。
3,000万円特別控除とは
相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たせば、その利益から最大3,000万円を差し引くことができる制度です。たとえば売却益が2,500万円なら、控除によって課税対象がゼロになる可能性があります。ただし、2024年1月以降は、相続人が3人以上の場合、控除額は一人あたり2,000万円に引き下げられています。
主な適用要件
| 項目 | 主な要件 |
|---|---|
| 建物 | 1981年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物は対象外） |
| 居住状況 | 相続開始の直前まで、被相続人が一人で住んでいた |
| 売却時期 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 売却金額 | 1億円以下 |
| 空き家の状態 | 相続後、事業・貸付・居住に使われていない |
| 耐震・解体 | 耐震基準に適合させる、または解体して売却する |
共有名義の場合はどうなる？
空き家を複数の相続人で共有している場合、要件を満たす各相続人が、それぞれ特例の適用を受けられます。つまり、相続人ごとに控除額を使えるため、全員で売却すれば、税負担を大きく抑えられる可能性があります。一方で、一部の相続人だけが持分を売却する場合も、要件を満たせば適用を検討できますが、売却の方法や相手によっては対象外になることもあるため、事前の確認が欠かせません。
見落としやすい期限と注意点
- 売却期限は「相続開始から3年後の12月31日」までで、思っているより早く来る
- 相続人間で話し合いがまとまらないと、期限に間に合わないことがある
- 相続登記が済んでいないと、売却の手続きが進められない
- 制度の内容は改正されることがあり、適用期限も定められている
期限に間に合わせるためには、遺産分割協議や相続登記を早めに進めることが重要です。
期限が迫っている場合も、
LINEで状況をお聞かせください。
共有者の合意が得られないときの選択肢
不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要なため、一人でも反対すると、期限内に売れないおそれがあります。そのような場合は、自分の持分だけを先に売却する方法があります。持分の売却は他の共有者の同意が不要なので、期限を意識して動きたい方には有力な選択肢です。ただし、特例の適用可否は個別の事情で異なるため、税理士にも確認しましょう。
よくある質問
相続人が複数いる場合、特別控除は一人ずつ使えますか？
要件を満たせば、売却した相続人ごとに適用を受けられます。ただし、相続人が3人以上の場合の控除額は2,000万円に引き下げられています。
相続した持分だけを売却しても、特例は使えますか？
持分の売却でも、被相続人の居住用家屋とその敷地を譲渡する場合などの要件を満たせば、適用できる可能性があります。個別の判断は税理士に確認しましょう。
売却先が買取業者でも、特例は使えますか？
買取業者などの第三者への売却であれば対象になり得ます。ただし、配偶者や直系血族など、特別な関係にある人への売却は対象外です。
特例を使うには、確定申告が必要ですか？
必要です。売却した翌年の確定申告で、被相続人居住用財産に係る譲渡所得の特別控除を申告します。市区町村が発行する確認書などの添付書類も必要です。
まとめ：期限と要件を確認し、早めに動くことが大切
共有持分の売却・買取とは？で解説しているとおり、共有名義の不動産でも売却の道はあります。3,000万円特別控除は税負担を大きく減らせる一方、要件や期限が細かく決まっています。早めに専門家へ相談して、最適な進め方を選びましょう。