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相続した空き家を賃貸に出して活用する方法
売らずに活かす選択肢と、その注意点
相続した実家が空き家になっている場合、「売るのは抵抗があるけれど、このまま放置するのも良くない」と感じている方も多いはずです。思い出の詰まった実家を手放すことへの心理的なハードルは、決して軽視できるものではありません。そうした場合の選択肢の一つが、賃貸に出して収益化することです。この記事では、共有名義の空き家を賃貸活用する際に必要な手続きと、注意しておきたいポイントを解説します。
空き家を賃貸に出すという選択肢
思い出のある実家を手放したくないけれど、住む予定もない——そんな場合、賃貸に出すことで、資産を維持しながら収益を得られる可能性があります。定期的に人が住むことで、建物の傷みを抑えられるというメリットもあります。
賃貸に出すために必要な同意
不動産を賃貸に出す行為は、民法上の「管理行為」にあたります。共有者全員の同意までは不要ですが、持分割合の過半数の同意が必要です。たとえば3人で均等に共有している場合、2人の同意があれば賃貸に出すことができます。人数ではなく持分割合で判断される点に注意してください。ただし、定期借家契約ではなく、契約期間の定めのない一般的な賃貸借契約を結ぶ場合は、後から解約が難しくなるため、より慎重な合意形成が望ましいとされています。
賃貸活用のメリット・デメリット
- メリット：売却せずに資産を維持しながら、家賃収入を得られる
- メリット：人が住むことで建物の劣化を抑えられる
- デメリット：リフォームや修繕の初期費用がかかる
- デメリット：入居者が見つかるまで収益化できない、空室リスクがある
- デメリット：将来売却する際、入居者がいると買主が限定されやすい
賃貸に出す際の注意点
家賃収入の分配ルールを決めておく
家賃収入は、原則として持分割合に応じて分配します。誰が管理人として入居者対応を行うか、管理費用をどう精算するかも、事前に取り決めておくとトラブルを避けやすくなります。
リフォーム費用の負担割合
賃貸に出す前提でリフォームを行う場合、その費用も持分割合に応じて負担するのが基本です。誰か一人だけが費用を立て替える場合は、後日精算する取り決めを書面で残しておくことをおすすめします。
共有者の同意が得られない場合
持分割合の過半数の同意すら得られず、賃貸活用の話が進まないケースもあります。その場合、不動産全体の活用方針が決まるのを待ち続けるのではなく、共有持分の売却・買取とは？で解説の通り、自分の持分だけを売却して現金化するという選択肢もあります。
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共有者の一人が反対していても賃貸に出せますか？
持分割合の過半数の同意があれば可能です。ただし反対している共有者との関係が悪化するリスクもあるため、できるだけ話し合いで合意形成を図ることをおすすめします。
民泊として活用することもできますか？
可能ですが、地域によっては住宅宿泊事業法（民泊新法）や条例による規制があり、賃貸よりも手続きが複雑になる場合があります。
賃貸中の物件を、自分の持分だけ売却できますか？
できます。賃貸借契約はそのまま買主に引き継がれるのが一般的で、入居者に直接の影響はありません。
まとめ
相続した空き家は、持分割合の過半数の同意があれば賃貸に出して活用することができます。ただし家賃収入の分配やリフォーム費用の負担など、事前に決めておくべきことも多く、共有者間の合意形成が欠かせません。話がまとまらない場合は、自分の持分だけを整理するという選択肢も含めて検討してみてください。