CATEGORY — 共有者トラブル
共有者が無断で建て替え・リフォームをした場合の対処法
同意のない工事は、法律上認められていません
「気づいたら共有者が勝手にリフォームを進めていた」「相談もなく建て替えの契約をしていた」——共有名義の不動産では、こうした無断工事のトラブルも起こり得ます。良かれと思ってやった側と、蚊帳の外に置かれたと感じる側とで、認識のズレが深刻な対立に発展することも少なくありません。この記事では、無断での建て替え・リフォームが法律上どう扱われるのか、すでに行われてしまった場合の対応方法を解説します。
よくあるケース
- 実家に住んでいる共有者が、他の共有者に相談なく大規模リフォームを発注していた
- 老朽化を理由に、共有者の一人が独断で建て替えの契約を進めていた
- 工事が終わってから、初めて他の共有者がその事実を知った
法律上、どう扱われるのか
建て替えや、建物の構造・用途を大きく変えるような大規模リフォームは、民法上の「変更行為」にあたり、共有者全員の同意が必要です。持分割合に関わらず、共有者の一人でも同意していなければ、その工事は無権限で行われたものとみなされます。一方、老朽化した部分の小規模な修繕など「保存行為」にあたるものは、単独で行うことも認められています。工事の規模や内容によって、必要な同意の範囲が変わる点がポイントです。良かれと思って行った工事であっても、法的な同意の手続きを踏んでいなければ、無断行為として扱われてしまう可能性がある点は押さえておく必要があります。
すでに工事されてしまった場合の対応
原状回復請求
同意なく行われた変更行為について、原則としては原状回復（工事前の状態に戻すこと）を求めることができます。ただし、すでに完了した建て替え工事などでは、現実的に原状回復が困難なケースも多くあります。
損害賠償請求
原状回復が難しい場合、無断工事によって被った損害（不動産価値の減少分や、望まない改変によるマイナスなど）について、金銭での賠償を求めることが考えられます。
今後同じことが起きないようにするには
一度無断工事が起きた共有関係では、今後も同じようなトラブルが繰り返されるリスクがあります。内容証明郵便で「今後、事前の同意なく工事を行わないこと」を正式に申し入れておくことで、一定の抑止力になります。それでも改善が見込めない、信頼関係が回復できないと感じる場合は、共有関係そのものを見直すタイミングかもしれません。
共有持分の売却・買取とは？で解説の通り、自分の持分だけを売却すれば、今後の無断工事のリスクや、それに伴うトラブルから離れることができます。
「これ以上勝手なことをされたくない」という方へ
LINEで無料相談するよくある質問
小規模な修繕とリフォームの境目はどこですか？
明確な基準はなく、工事の内容や不動産への影響度によって個別に判断されます。判断に迷う場合は、事前に他の共有者に相談するのが安全です。
無断工事について、警察に相談できますか？
刑事事件ではなく民事上のトラブルにあたるため、警察は基本的に介入しません。弁護士など民事の専門家に相談するのが適切です。
原状回復請求と損害賠償請求、どちらを選ぶべきですか？
物理的に戻せるかどうかで判断するのが一般的です。すでに建て替えが完了しているなど原状回復が困難な場合は、損害賠償請求を検討することになります。
まとめ
建て替えや大規模リフォームなどの変更行為は、共有者全員の同意が必要な行為であり、無断で行われた場合は原状回復や損害賠償を求めることができます。しかし、こうしたトラブルが起きるほど信頼関係が崩れている場合、関係の修復よりも、自分の持分を整理することの方が現実的な解決につながることもあります。