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空き家の3,000万円特別控除は共有持分でも使えるか
相続した実家を売るときに知っておきたい制度
相続した実家を売却する際、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。「空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれるこの制度、共有名義で相続した場合にも使えるのか気になる方は多いと思います。控除額が大きいだけに、要件を満たしているのに知らずに使わなかった、というのは非常にもったいないケースです。この記事では、制度の概要と、共有持分保有者が利用する際のポイントを解説します。
空き家の3,000万円特別控除とは
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれる制度です。相続した実家（被相続人が一人暮らしをしていた住宅）を、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。空き家の増加を抑制する目的で設けられた制度です。
主な適用要件
- 被相続人が一人で居住していた家屋であること（老人ホーム入居等、一定の場合を除く）
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始から譲渡まで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 譲渡価額が1億円以下であること
- 家屋を取り壊して更地で売る場合は、耐震基準を満たす状態にするか、更地にして売却すること
共有持分保有者でも使えるのか
共有名義で相続した場合、要件を満たせば、各相続人がそれぞれ自分の持分の譲渡について特別控除を適用できるとされています。つまり、兄弟3人で均等に相続した実家を売却した場合、要件を満たせば3人それぞれが控除を受けられる可能性があります。一人だけが先に持分を売却するようなケースでも、その人の譲渡について個別に適用を検討することになります。
2024年以降の変更点に注意
税制改正により、令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡からは、相続人（家屋を取得した人）の数が3人以上の場合、一人あたりの控除額の上限が2,000万円に引き下げられています。相続人が2人以下であれば、これまで通り一人あたり最大3,000万円が適用されます。共有者の人数によって上限が変わる点は、必ず確認しておきたいポイントです。
共有持分だけを売却する場合の注意点
この特例は、被相続人の居住用財産としての実態や、耐震性・譲渡時期などの要件を満たす必要があるため、適用できるかどうかは個別の事情によって変わります。共有持分の売却・買取とは？で解説したように、自分の持分だけを買取業者に売却するケースでも要件を満たせば適用できる可能性はありますが、判断が難しい部分も多いため、売却前に税理士に確認しておくことを強くおすすめします。
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マンションでもこの特例は使えますか？
原則として、区分所有建物（マンション）は対象外とされています。主に戸建て住宅が対象です。
被相続人が老人ホームに入居していた場合はどうなりますか？
一定の要件（要介護認定を受けていた、老人ホーム入居後に家屋を賃貸等に使用していないなど）を満たせば、対象になる場合があります。
特例を使うにはどんな書類が必要ですか？
被相続人居住用家屋等確認書（市区町村発行）や、耐震基準適合証明書など、複数の書類が必要です。事前に自治体や税理士に確認しておくとスムーズです。
まとめ
空き家の3,000万円特別控除は、要件を満たせば共有持分保有者もそれぞれ適用を受けられる制度です。ただし2024年以降は相続人が3人以上の場合に控除額が2,000万円に引き下げられているなど、細かいルールがあります。適用可否や控除額は個別の事情によって変わるため、売却を進める前に税理士へ確認しておくことをおすすめします。