CATEGORY — 共有者トラブル
共有者が自分の持分を勝手に第三者へ売却しようとしている場合
他の共有者の持分売却を止められるか、自分の権利はどう守るか
「共有者の一人が、知らない業者に自分の持分を売却しようとしているらしい」——このような話を耳にすると、見知らぬ第三者が新たな共有者として加わることへの不安から、「それを止めることはできないのか」と考える方も多いでしょう。
この記事では、共有者が自分の持分を第三者に売却しようとしている場合、他の共有者がそれを止められるのか、そしてどのような対応を取れるのかについて解説します。
共有者の持分売却を止めることはできるのか
結論から言うと、他の共有者の売却を止めることは、法律上できません。共有持分の売却・買取とは？で解説しているとおり、共有持分は各共有者が単独で所有する権利であり、自分の持分をいつ、誰に、いくらで売却するかは、各共有者が自由に決めることができます。これは民法で認められた権利であり、他の共有者の同意や承諾は一切必要ありません。
そのため、「売却をやめてほしい」と頼むことはできても、法的にそれを強制的に止める手段は基本的にありません。この点は、共有名義の不動産を所有するうえで、あらかじめ理解しておくべき重要な前提といえます。
持分が売却されると何が変わるのか
共有者の一人が持分を第三者（多くの場合、共有持分専門の買取業者）に売却すると、その第三者が新たな共有者として登記されます。不動産全体の所有関係自体は変わりませんが、これまで話し合ってきた相手が、不動産取引に慣れた業者に変わることになります。
買取業者は、取得した持分をもとに、残りの共有者に対して「持分を買い取らせてほしい」「不動産全体を売却しないか」といった交渉を持ちかけてくることが一般的です。これまで共有者同士の話し合いが進まなかった状況が、第三者の参入によって動き出すきっかけになることもあります。
売却を止められない代わりにできること
自分が先に買い取る
他の共有者が持分を手放そうとしている場合、自分がその持分を買い取ることで、共有者を一人減らし、権利関係をシンプルにすることができます。資金的に可能であれば、第三者が入る前に話し合いを持ちかけてみる価値があります。
第三者が入った後の交渉に備える
すでに第三者（買取業者）が共有者になってしまった場合は、その業者との交渉に切り替えることになります。業者は営利目的で持分を取得しているため、他の共有者の持分を買い取る、または不動産全体を売却するなど、何らかの形で収益化を図ろうとするのが一般的です。冷静に話し合いのテーブルにつくことで、円満な解決につながることもあります。
自分も持分を売却して共有関係から離脱する
見知らぬ第三者と今後も共有関係を続けることに強い抵抗がある場合、自分自身の持分も売却し、共有関係そのものから離脱するという選択肢もあります。
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売却の事実をいつ知ることになるのか
共有者の一人が持分を売却しても、他の共有者に対して事前に通知する法律上の義務はありません。そのため、売却が完了した後、新しい共有者（買取業者など）から直接連絡が来て初めて、売却の事実を知るというケースも少なくありません。
このような状況に備え、自分の共有持分の登記簿を定期的に確認しておくことで、他の共有者の持分に動きがあった場合に早めに気づくことができます。不安な場合は、登記簿を取得して現在の共有者の状況を確認してみるとよいでしょう。
自分が先に動くという選択肢
「他の共有者が先に売却してしまうかもしれない」という不安がある場合、受け身で待つのではなく、自分自身の持分についても今後の方針を早めに検討しておくことが有効です。共有者の誰かが持分を売却する可能性がある状況では、不動産全体が今後どのように扱われるか見通しが立てにくくなります。自分の持分の現在の価値を把握しておくことは、状況が動いたときに迅速に判断するための備えになります。
「他の共有者に優先的に買う権利」はあるのか
共有持分の売却に関して、「他の共有者に優先的に買い取る権利（先買権）があるのでは」と考える方もいますが、日本の民法上、共有持分の売却について他の共有者に一般的な先買権が認められているわけではありません。そのため、共有者の一人が他の共有者に知らせずに、いきなり第三者（買取業者など)と売買契約を結んでしまうことも、法律上は可能です。
ただし、実務上は、共有持分専門の買取業者の多くが、取得後の活用のしやすさを考慮して、契約前や契約後に他の共有者へ連絡を取り、関係を良好に保とうとする傾向があります。とはいえ、これはあくまで業者側の方針によるものであり、法律上の義務ではない点を理解しておく必要があります。
共有者間であらかじめ取り決めをしておく方法
将来的に「共有者の誰かが突然持分を売却してしまうのではないか」という不安を減らすために、共有者間であらかじめ、持分を売却する際には事前に他の共有者へ連絡する、売却前に他の共有者に買取りを打診するといった内容を、口頭の約束や覚書などの形で取り決めておく方法もあります。
ただし、こうした取り決めは、法的な強制力が弱い場合も多く、相手が約束を守らなかった場合に売却自体を止めることは、やはり難しいのが実情です。それでも、共有者間であらかじめ意思疎通を図っておくことは、突然の売却によるトラブルを減らすうえで一定の効果が期待できます。
よくある質問
共有者の持分売却を法的に止める方法は本当にありませんか？
原則としてありません。共有持分は各共有者が単独で処分できる権利であり、他の共有者の同意は不要とされています。
共有者が持分を売却したことを、後から無効にできますか？
適正に行われた売買契約を、他の共有者が後から無効にすることは基本的にできません。
買取業者が新たな共有者になった場合、すぐに不動産全体を売るよう迫られますか？
業者によって対応は異なりますが、すぐに強制されるわけではありません。まずは交渉の形で持ちかけられることが一般的です。不安な場合は、落ち着いて対応を検討しましょう。
共有者の持分売却について、他の共有者に優先的に買う権利はありますか？
民法上、一般的な先買権は認められていません。業者によっては実務上、他の共有者への配慮を行うこともありますが、法律上の義務ではありません。
共有者間で「売却前に連絡する」という約束をしておけば安心ですか？
一定の効果は期待できますが、法的な強制力は弱く、相手が約束を守らなかった場合に売却を止めることは難しいのが実情です。