共有者が認知症になり意思疎通できない場合の対処法

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共有者が認知症になり意思疎通できない場合の対処法

成年後見制度の活用と、共有持分だけを売却する選択肢

共有名義の不動産を所有していると、共有者の一人が高齢になり認知症を発症してしまい、話し合いも意思確認もできなくなってしまうケースが少なくありません。共有物の売却や管理には共有者全員の同意や協議が必要な場面が多いため、判断能力を欠いた共有者がいると、不動産全体の手続きが完全にストップしてしまうことがあります。

この記事では、共有者が認知症などにより意思疎通ができなくなってしまった場合に、不動産全体をどう扱えばよいのか、そして自分の共有持分だけを動かす方法があるのかについて解説します。

認知症の共有者がいると何が問題になるのか

不動産の共有関係では、行為の種類によって必要な同意の範囲が異なります。売却や増改築など不動産全体に大きな影響を与える「変更行為」は共有者全員の同意が必要とされ、賃貸借契約の締結など「管理行為」は持分の過半数の同意が必要です。共有者の一人が認知症により意思能力を欠いている場合、本人が有効な同意の意思表示をすることができないため、これらの行為が事実上できなくなってしまいます。

たとえば、実家を共有名義で相続したものの、共有者の一人である親や親族が認知症により施設に入所しており、売却の話し合いに参加できないというケースは非常によくあります。このような状態を放置すると、不動産が「塩漬け」状態になり、固定資産税だけがかかり続けるという事態にもなりかねません。

成年後見制度を活用する方法

認知症などで判断能力が不十分になった共有者に代わって法律行為を行うためには、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任してもらう方法があります。成年後見人が選任されれば、本人に代わって売却の同意や契約締結を行うことができるようになります。

法定後見制度の3つの類型

法定後見制度は、本人の判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3類型に分かれます。判断能力がほとんど失われている場合は「後見」が選ばれ、後見人は本人に代わって財産管理や契約行為を包括的に行うことができます。判断能力が一定程度残っている場合は「保佐」や「補助」が選ばれ、後見人・保佐人・補助人の権限の範囲が異なります。

成年後見制度を利用する際の注意点

成年後見人は本人の財産を守る立場にあるため、不動産の売却が「本人の利益になる」と家庭裁判所に認められなければ、売却の許可が下りないことがあります。特に本人が居住していた自宅（居住用不動産）を売却する場合は、家庭裁判所の「居住用不動産処分許可」が別途必要になり、手続きに時間がかかる点も理解しておく必要があります。

成年後見制度の手続きにかかる時間と費用

成年後見人の選任には、家庭裁判所への申立てから審判が下りるまで、通常1〜数か月程度かかります。申立てには診断書や本人の財産状況を示す資料の提出が必要で、場合によっては医師による鑑定が行われることもあります。また、後見人には親族だけでなく、弁護士や司法書士などの専門職が選任されることもあり、その場合は継続的に報酬（月額数万円程度が一般的）が発生する点にも注意が必要です。

さらに、成年後見制度はあくまで本人の財産を「守る」ための制度であるため、いったん後見人が選任されると、不動産を売却した後も、本人が亡くなるまで後見人による財産管理が継続します。共有持分の売却だけを目的に安易に利用を検討するのではなく、本人の今後の生活全体を見据えたうえで、制度の利用を判断することが大切です。

自分の共有持分だけを売却するという選択肢

共有持分の売却・買取とは？でも解説しているとおり、共有持分は他の共有者の同意がなくても、自分の持分だけを単独で売却することができます。共有者が認知症で意思疎通ができず、成年後見制度の利用にも時間や費用がかかると感じる場合は、不動産全体の売却を待たずに、自分の持分だけを先に現金化するという選択肢があります。

この方法であれば、他の共有者（認知症の方を含む）の同意や成年後見人の選任を待つ必要がなく、比較的短期間で自分の権利だけを整理することができます。共有持分専門の買取業者であれば、こうした複雑な事情がある不動産でも買取実績があるため、まずは無料相談で状況を伝え、自分の持分だけを売却した場合の見通しを確認してみることをおすすめします。

共有持分を先に売却しておくメリット

自分の共有持分を先に売却しておくことには、単に現金化できるという以上のメリットがあります。共有関係から離脱することで、以後は固定資産税の負担や、不動産の管理・修繕に関する話し合いに関与する必要がなくなります。また、認知症の共有者本人が亡くなった後に発生する相続手続きにも、自分は共有者として関わらずに済むため、将来の相続トラブルに巻き込まれるリスクを事前に減らすことができます。

一方で、共有持分だけの売却は、不動産全体を売却する場合に比べて買主が限られるため、価格面では市場相場よりもやや低めになる傾向があります。とはいえ、成年後見制度の手続きに時間と費用をかけて不動産全体の売却を待つよりも、早期に自分の権利だけを整理できるという点で、スピードと確実性を重視する方には有力な選択肢となります。

認知症の共有者がいる不動産を放置するリスク

認知症の共有者がいることを理由に手続きを先延ばしにしてしまうと、時間の経過とともに状況がさらに複雑になることがあります。たとえば、本人が亡くなった場合、遺産分割協議によって新たな相続人が共有者に加わり、共有者の人数がさらに増えてしまうことがあります。相続人の中に本人と疎遠な人がいれば、今後の話し合いはより一層難しくなるでしょう。

また、認知症の進行度合いによっては、判断能力が残っているうちに任意後見契約（本人が元気なうちに、将来の後見人をあらかじめ決めておく契約）を結んでおくという方法もあります。すでに認知症が進んでしまっている場合はこの方法は使えませんが、共有者の中に高齢の方がいる場合は、早めに家族間で今後の方針を話し合っておくことが、将来のトラブルを防ぐことにつながります。

共有持分の買取業者が認知症のケースに対応できる理由

「共有者が認知症だと、そもそも自分の持分だけでも売れないのでは」と不安に思う方も多いのですが、共有持分の売却はあくまで自分自身の権利の処分であり、他の共有者の判断能力とは法律上切り離して考えることができます。買主となる共有持分専門の買取業者は、共有者の中に認知症の方がいる、行方不明の方がいる、連絡が取れない方がいるといった複雑な事情のある不動産を数多く取り扱っており、こうした事情があるからといって買取を断られることはほとんどありません。

ただし、査定の段階では、登記簿に記載された共有者の状況や、対象不動産の利用状況（誰が住んでいるか、賃貸に出しているかなど）を確認されることが一般的です。共有持分の売却・買取とは？で解説しているとおり、通常の不動産売却と異なり、共有持分の売却では買主となる専門業者との相対取引が中心となるため、事情を正直に伝えたうえで査定を依頼することが、スムーズな取引につながります。

家族信託という選択肢との比較

認知症による資産凍結への備えとして、近年注目されているのが「家族信託」という制度です。家族信託は、本人がまだ判断能力を有しているうちに、信頼できる家族（受託者）に不動産や財産の管理・処分を任せる契約を結んでおく仕組みで、契約後は本人の判断能力が低下しても、受託者が本人に代わって不動産の売却などの手続きを進めることができます。

家族信託は成年後見制度と異なり、家庭裁判所の許可を都度得る必要がなく、比較的柔軟に財産を管理できる点がメリットです。ただし、これはあくまで本人の判断能力があるうちに契約しておく必要がある制度であるため、すでに認知症が進行してしまっている場合には利用できません。共有者の中に高齢の方がいる場合は、判断能力があるうちに家族信託や任意後見契約を検討しておくことが、将来の共有持分トラブルを未然に防ぐ有効な手段となります。

よくある質問