CATEGORY — 共有持分の基礎
共有持分と区分所有の違いとは？マンションと戸建ての考え方
似ているようで異なる、2つの所有の仕組み
不動産の所有形態には、「共有」と「区分所有」という似た言葉があります。どちらも複数の人が関わりますが、仕組みや売却の自由度は大きく異なります。この違いを理解しておかないと、売却の可否や手続きを誤って考えてしまうことがあります。本記事では、共有持分と区分所有の違いを、わかりやすく解説します。
共有とは
共有とは、一つの不動産を複数人で所有する形態です。たとえば、親から相続した戸建てを兄弟3人で所有する場合、各自が「持分」を持ちます。建物や土地が物理的に分かれているわけではなく、不動産全体に対して、それぞれが一定割合の権利を持っています。
区分所有とは
区分所有とは、一棟の建物が、構造上、独立した複数の部分に分かれている場合に、その各部分を別々の所有者が持つ形態です。分譲マンションが代表例で、各住戸の専有部分は、所有者が単独で所有します。一方、廊下やエントランスなどの共用部分は、区分所有者全員で共有します。
| 項目 | 共有 | 区分所有 |
|---|---|---|
| 所有の対象 | 不動産全体を複数人で所有 | 建物の独立した一部分を所有 |
| 代表例 | 相続した戸建て・土地 | 分譲マンションの住戸 |
| 持分の売却 | 他の共有者の同意なしに可能 | 専有部分と一体で売却する |
| 根拠となる法律 | 民法 | 区分所有法 |
マンションにも共有の仕組みがある
分譲マンションでも、共用部分や敷地の利用権については、共有の考え方が使われています。ただし、これらの権利は、専有部分と一体のものとして扱われ、区分所有法により、原則として切り離して売却することはできません。つまり、「共用部分の持分だけ売る」ことは認められていません。
夫婦共有のマンションの場合
夫婦でマンションを購入し、共有名義にしている場合は、専有部分そのものを、夫婦で共有する形になります。この場合は、通常の共有持分として扱われ、自分の持分だけを売却することも可能です。ただし、住宅ローンの条件などで、実務上の制約が生じることもあります。
所有形態や売却の可否に迷ったら、
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違いを知っておくべき理由
- 売却できる範囲が、所有形態によって異なる
- 他の所有者の同意が必要かどうかが変わる
- 適用される法律と、手続きの流れが異なる
- 管理や修繕の決め方も、所有形態で変わる
自分がどちらの所有形態にあたるのかは、登記事項証明書で確認できます。迷ったときは、まず登記簿を確認しましょう。
よくある質問
マンションの一室を購入した場合は、共有持分を持っていることになりますか？
専有部分は単独所有ですが、共用部分や敷地については、他の区分所有者と共有する形になります。そのため、広い意味では共有持分を持っていると言えますが、専有部分と切り離して売却することはできません。
区分所有の共用部分の持分だけを売却できますか？
できません。共用部分の持分は、専有部分と一体のものとして扱われ、原則として分離して処分できません。
夫婦でマンションを共有名義にすると、どちらの仕組みになりますか？
専有部分そのものを夫婦で共有する形になります。つまり、区分所有の専有部分について、通常の共有持分が設定されている状態です。
共有持分の売却ができるのは、どのような不動産ですか？
戸建て、土地、収益物件など、共有名義の不動産で可能です。マンションでも、専有部分を夫婦などで共有している場合は、その持分を売却できます。
まとめ：所有形態を確認してから、売却の方法を考える
共有持分の売却・買取とは？で解説しているとおり、共有持分は、他の共有者の同意なしに売却できます。ただし、区分所有の共用部分などは、同じようにはいきません。まず所有形態を確認し、適した進め方を選びましょう。