CATEGORY — 共有持分の基礎
共有物の保存・管理・変更行為とは？
共有者の同意がどこまで必要になるかを行為ごとに解説
共有名義の不動産では、「この修繕は自分だけの判断でできるのか」「賃貸に出すには全員の同意がいるのか」といった疑問がたびたび生じます。これは、民法上、不動産に対する行為が「保存行為」「管理行為」「変更行為」の3つに分類され、それぞれ必要な同意の範囲が異なるためです。
この記事では、共有物に対する3つの行為の違いと、それぞれどのような場面が当てはまるのか、具体例を交えて分かりやすく解説します。
なぜ行為の種類によって同意の範囲が違うのか
共有名義の不動産は、複数の共有者が同じ1つの不動産に対して権利を持っている状態です。そのため、ある共有者が自分の判断だけで自由に不動産を扱えてしまうと、他の共有者の利益を損なうおそれがあります。一方で、些細な行為までいちいち全員の同意を必要としてしまうと、不動産の管理が現実的に機能しなくなってしまいます。
そこで民法では、不動産への影響が大きい行為ほど、より多くの共有者の同意を必要とする仕組みが定められています。この仕組みを理解しておくことで、「これは自分だけでできる行為なのか」「他の共有者の同意を得るべき行為なのか」を判断しやすくなります。
保存行為：単独でできる行為
保存行為とは、共有物の現状を維持するための行為で、共有者が単独で（他の共有者の同意なしに）行うことができます。不動産の価値や現状を守るための行為であり、他の共有者にとっても基本的に不利益にならないと考えられているためです。
- 雨漏りなど、建物の破損箇所の修繕
- 不法占拠者に対する明け渡し請求
- 登記簿上の誤った記載を正しい内容に更正する登記
- 老朽化した設備の維持修繕
管理行為：持分の過半数の同意が必要な行為
管理行為とは、共有物の性質を変えない範囲で、利用方法や改良を決める行為です。共有者の人数の過半数ではなく、「持分割合」の過半数の同意が必要とされている点に注意が必要です。たとえば、共有者が3人でも、そのうち1人が持分の過半数（2分の1超）を持っていれば、その1人の意思だけで管理行為を決定できることになります。
- 不動産を第三者に賃貸する契約の締結・解除（短期の賃貸借契約）
- 管理会社への委託や変更
- 共有物の利用方法（誰がどの部分を使うかなど）の取り決め
| 行為の種類 | 必要な同意 | 具体例 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 単独で可能 | 修繕、不法占拠者への明け渡し請求 |
| 管理行為 | 持分の過半数 | 賃貸借契約の締結・解除、利用方法の決定 |
| 変更行為 | 共有者全員 | 売却、増改築、建物の取り壊し |
変更行為：共有者全員の同意が必要な行為
変更行為とは、共有物の性質や形状を大きく変える行為、または不動産全体を処分する行為を指し、共有者全員の同意が必要とされています。不動産全体への影響が最も大きい行為であるため、同意の範囲も最も広く設定されています。
- 不動産全体の売却
- 建物の増改築・大規模リフォーム
- 建物の取り壊し（解体）
- 不動産全体への抵当権の設定
- 長期の賃貸借契約の締結（借地借家法の適用がある一定の契約など）
共有者の一人でも反対すれば、不動産全体の売却や増改築は実現できません。共有持分の売却・買取とは？で解説しているとおり、不動産全体の売却が変更行為にあたるのに対し、自分の共有持分だけを売却する行為は、自分自身の権利の処分にすぎないため、他の共有者の同意を必要としません。この違いを理解しておくと、共有者間の話し合いがまとまらない場合でも、自分の持分だけを整理するという選択肢があることが分かります。
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判断に迷いやすいケース
実際には、ある行為が保存行為・管理行為・変更行為のどれに当たるのか、判断が難しいケースも少なくありません。たとえば、老朽化した建物の「修繕」のつもりで行った工事が、実質的には「大規模リフォーム」に近い内容であれば、変更行為とみなされる可能性があります。また、短期間の賃貸借契約は管理行為として扱われますが、契約期間が長期に及ぶ場合は変更行為に近い扱いを受けることもあります。
こうした線引きが曖昧なケースでは、独断で行為を進めてしまうと、後から他の共有者との間でトラブルに発展するおそれがあります。判断に迷う場合は、専門家に相談したうえで、必要な同意の範囲を確認してから行動することをおすすめします。
2023年の民法改正で明確になったルール
2023年4月の民法改正により、共有制度に関するルールがいくつか明確化されました。たとえば、共有者が不明な場合や、共有者に意見を確認しても一定期間返答がない場合に、裁判所の関与のもとで残りの共有者だけで管理行為を決定できる制度が新設されています。これにより、共有者の一部と連絡が取れない場合でも、不動産の管理が完全にストップしてしまう事態をある程度回避できるようになりました。
また、短期の賃貸借契約についても、借地権であれば5年、建物の賃貸借であれば3年など、契約の種類に応じて「管理行為として扱われる期間の上限」が具体的に定められました。この期間を超える賃貸借契約を結ぶ場合は、変更行為に準じて共有者全員の同意が必要になる可能性があるため、契約期間を決める際は注意が必要です。
同意を得られない場合の対処法
管理行為や変更行為について、必要な同意がどうしても得られない場合、最終的な解決手段として「共有物分割請求」という制度があります。これは、共有関係そのものを解消するための裁判上の手続きで、話し合いがまとまらない場合には裁判所が分割方法を決定します。ただし、手続きには時間と費用がかかるため、まずは共有者間での話し合いによる解決を目指すのが一般的です。
話し合いが難航し、それでも解決の見通しが立たない場合は、自分の共有持分だけを売却して共有関係から離脱するという選択肢も検討できます。他の共有者の同意を必要とせずに実行できるため、行為の種類にかかわらず自分の意思だけで進められる、実務上有効な手段の一つです。
よくある質問
共有者の一人が独断で不動産全体を売却してしまうことはできますか？
できません。不動産全体の売却は変更行為にあたるため、共有者全員の同意が必要です。ただし、自分自身の共有持分だけであれば、単独で売却することができます。
持分の過半数を持つ共有者がいれば、他の共有者の意見は無視されますか？
管理行為については、持分の過半数を持つ共有者の意思で決定できますが、これはあくまで管理行為の範囲内に限られます。変更行為については、持分割合にかかわらず共有者全員の同意が必要です。
修繕が保存行為か変更行為か迷った場合はどうすればいいですか？
工事の規模や不動産への影響の大きさによって判断が分かれるため、判断に迷う場合は、事前に他の共有者に説明し合意を得ておくか、専門家に相談することをおすすめします。
共有者の一部と連絡が取れない場合、管理行為はどうなりますか？
2023年の民法改正により、裁判所の関与のもとで、連絡がつく共有者だけで管理行為を決定できる制度が整備されました。連絡が取れない共有者がいる場合は、この制度の利用を検討できます。
共有者の同意が得られないとき、最終的にはどうすればいいですか？
共有物分割請求という裁判上の手続きで共有関係を解消する方法があります。時間や費用をかけたくない場合は、自分の共有持分だけを売却して共有関係から離脱する方法も選択肢になります。