共有持分を売却したときの確定申告のやり方

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共有持分を売却したときの確定申告のやり方

譲渡所得の計算方法から必要書類、申告時期までを解説

共有持分を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、原則として確定申告が必要になります。会社員の方など、普段確定申告をする機会がない方にとっては、「何を、いつまでに、どう申告すればいいのか」が分かりにくく、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、共有持分を売却した際の確定申告の流れ、譲渡所得の計算方法、必要になる書類、申告を忘れた場合のリスクについて、初めて確定申告をする方にも分かりやすく解説します。

共有持分の売却で確定申告が必要になるケース

共有持分を売却した際にかかる税金については、共有持分の売却・買取とは？でも触れているとおり、売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。この譲渡所得が発生した年は、原則として確定申告を行う必要があります。

一方で、売却価格が取得費や譲渡費用を下回り、譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になった場合は、税金自体は発生しません。ただし、損失が出た場合でも、他の所得と損益通算できる特例を利用したい場合や、各種控除の適用を受けたい場合には、確定申告をしておく方が有利になることがあります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、次の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価格）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

取得費とは

取得費とは、その共有持分を取得した際にかかった費用のことで、購入代金や仲介手数料、登記費用などが含まれます。相続で取得した場合は、被相続人が取得した際の取得費をそのまま引き継ぎます。取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」を使うこともできますが、実際の取得費より少なくなることが多いため、購入時の契約書などが残っていないか確認しておくことをおすすめします。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、売却の際にかかった費用のことで、仲介手数料や印紙税、測量費用などが該当します。共有持分専門の買取業者に直接売却する場合は、仲介手数料がかからないケースもあるため、譲渡費用の内訳は契約時にあわせて確認しておきましょう。

申告の時期と提出先

確定申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの期間に行うのが原則です（曜日によって日程が前後する年もあります）。提出先は、自分の住所地を管轄する税務署で、税務署窓口への持参のほか、郵送、e-Tax（国税電子申告・納税システム）によるオンライン申告も可能です。

確定申告の期間中は税務署が混み合うため、必要書類が揃った段階で早めに準備を進めておくと、期限直前に慌てずに済みます。特に、共有持分の売却が初めての確定申告になる方は、e-Taxやスマートフォンでの申告に対応した確定申告書等作成コーナーを利用すると、比較的スムーズに進められます。

共有持分ならではの確定申告の注意点

共有名義の不動産の場合、確定申告は共有者それぞれが「自分の持分に応じた譲渡所得」について、個別に行う必要があります。たとえば、持分2分の1を所有する人が売却した場合、譲渡価額・取得費・譲渡費用は、いずれも持分割合に応じて按分した金額で計算します。共有者の一人が代表して確定申告をすればよいわけではなく、他の共有者もそれぞれ自分の持分について申告する必要がある点に注意してください。

また、相続によって取得した共有持分を、相続開始から一定期間内に売却した場合には、支払った相続税額の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」を利用できることがあります。この特例は申告時に適用を受ける必要があるため、相続後に共有持分を売却する予定がある方は、あらかじめ税理士に確認しておくとよいでしょう。

確定申告を忘れた場合のリスク

譲渡所得が発生しているにもかかわらず確定申告をしなかった場合、後日税務署からの指摘（税務調査や「お尋ね」文書の送付など）を受けることがあります。申告が遅れたり、無申告のまま発覚したりすると、本来の税額に加えて「無申告加算税」や「延滞税」といった追加の負担が発生します。特に、不動産の売却情報は法務局から税務署へ共有される仕組みになっているため、「申告しなければ気づかれない」ということはまずありません。

確定申告の期限をうっかり過ぎてしまった場合でも、気づいた時点でできるだけ早く申告（期限後申告）をすることで、加算税が軽減される場合があります。売却後、譲渡所得が発生しているかどうか自分で判断が難しい場合は、早めに税理士や共有持分の取引に詳しい専門業者に相談し、申告漏れを防ぐことが大切です。

分離課税と長期・短期譲渡の違い

不動産の譲渡所得は、給与所得などとは合算せずに単独で税額を計算する「分離課税」という方式が取られます。さらに、売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれ、適用される税率が大きく異なります。

長期譲渡所得（所有期間5年超）は税率が比較的低く抑えられているのに対し、短期譲渡所得（所有期間5年以下）は税率がおよそ2倍近くになります。相続によって取得した共有持分の場合、所有期間は被相続人が取得した時点から通算されるため、被相続人が長期間所有していた不動産であれば、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得として扱われることが一般的です。この所有期間の判定を誤ると納税額に大きな差が出るため、申告前に必ず確認しておきましょう。

確定申告書の作成方法

譲渡所得の確定申告は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、画面の案内に沿って売却価格や取得費、譲渡費用などの金額を入力するだけで、税額まで自動計算してくれるため、初めて申告する方でも比較的取り組みやすくなっています。作成した申告書は、e-Taxでそのままオンライン提出することも、印刷して税務署へ郵送・持参することも可能です。

パソコンやスマートフォンの操作に不安がある場合は、税務署や確定申告会場に設置されている相談窓口を利用し、担当者に直接質問しながら作成することもできます。ただし、申告期間中は窓口が非常に混雑するため、早めに来場日時を予約しておくことをおすすめします。取得費が分からない、特例の適用可否が判断できないなど、内容が複雑な場合は、税理士に依頼して申告書の作成・提出を任せる方法も検討してみてください。

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